Eine Pflegeimmobilie kaufen
Unser Ratgeber Pflegeimmobilie informiert Sie über:
- Der Markt für Pflegeimmobilien: Bedarf an Pflegeplätzen, Angebot und Nachfrage, Betreiber und Anbieter
- Perspektiven für Anleger: Renditen, Standorte und Altersabsicherung
- Besonderheiten und Risiken von Pflegeimmobilien
- Informationen und Beratung zu Pflegeapartments
Seit einigen Jahren gibt es für Kapitalanleger die Möglichkeit, eine Pflegeimmobilie zu erwerben. Diese Anlageform im Immobilienbereich bietet im Vergleich zu einer Wohnung andere Vorteile für Anleger. Es liegt jedoch auf der Hand, dass man wie bei jeder sachwertgestützten Anlage auch hier die Risiken kennen sollte.
Erst dann kann man verschiedene Angebote sachgerecht vergleichen und in Bezug auf ihre Rendite-Chancen richtig bewerten.
Mit den nachfolgenden Ausführungen möchten wir Ihnen wichtige Basisinformationen zu dem Markt der Pflegeimmobilien vermitteln und Ihnen Entscheidungshilfen für Ihre persönliche Anlageentscheidung bieten.
1. Der Markt für Pflegeimmobilien:
Mit dem demographischen Wandel in der Bundesrepublik und dem medizinischen Fortschritt hat sich die Lebenserwartung deutlich erhöht. So liegt die durchschnittliche Lebenserwartung der 40-jährigen bei über 85 Jahren, bei Neugeborenen sogar bei über 90 Jahren.
Man spricht in diesem Zusammenhang von der Überalterung der Gesellschaft. Während noch Anfang der 70er Jahre bei den Altersheimen das durchschnittliche Einzugsalter bei 65 Jahren lag, beträgt es im Jahr 2010 bereits 80 Jahre. Die Menschen leben nicht nur länger, sondern sie erfreuen sich auch besserer Gesundheit und sind aktiver.
So nimmt die Gruppe der über 65-jährigen in Deutschland kontinuierlich und überproportional im Vergleich zur jüngeren Bevölkerung zu. Statistisch werden pro 1.000 Einwohner über 65 Jahre je nach Region zwischen 3 und 5 Pflegeplätze benötigt.
Parallel zu dieser Entwicklung hat sich gezeigt, dass bestehende Seniorenheime aus den 80er Jahren und ältere Baujahre nicht auf diesen Wandel vorbereitet sind und daher häufig nicht für einen modernen Betrieb umgerüstet werden können:
- Moderne Seniorenheime müssen barrierefrei und behindertengerecht gebaut sein, denn hier leben im Gegensatz zu früher zunehmend hochbetagte Menschen mit unterschiedlichem Pflegebedarf.
- erhöhte Sicherheitsvorkehrungen im Bereich des Brandschutzes und des Personenschutzes müssen in den Häusern installiert werden.
- Grundrisse, Raumangebot und sanitäre Ausstattung müssen so konzipiert werden, dass ein wirtschaftlicher Pflegebetrieb ermöglicht wird.
Während die Statistiker und Forschungsinstitute einen steigenden Bedarf an Pflegeeinrichtungen prognostizieren, besteht zusätzlich die Notwendigkeit, vorhandene Kapazitäten zu erneuern oder zu modernisieren, sofern dies überhaupt möglich ist.
Viele ältere Häuser befinden sich in Besitz von Gemeinden und Kommunen. Diese sind jedoch selten in der Lage, die investiven Mittel für eine erforderliche Sanierung oder für einen Erweiterungsbau aufzubringen, obwohl der Bedarf vorhanden ist.
Daneben haben Gemeinden häufig auch nicht das erforderliche Know-How mittels Standort- und Marktanalysen den langfristigen Pflegebedarf zu ermitteln und geeignete Betreiber mit soliden Pflegekonzepten zu finden.
Aus diesen Erfordernissen hat sich in den letzten Jahren ein Markt entwickelt. Als Anbieter treten Bauträger und Projektentwickler auf, die moderne Pflegeheime häufig in Zusammenarbeit mit Betreibern konzipieren und errichten. Die Betreiber mieten die neuen Häuser in der Regel für mindestens 20 Jahre an. Diese Seniorenzentren werden dann wie Wohnanlagen aufgeteilt in Teileigentum. Die einzelnen Pflegeappartements werden an Kapitalanleger veräußert.
Dieser Markt ist ein Nischenmarkt. Denn nur dort, wo ein nachhaltiger und zusätzlicher Bedarf besteht, sollte ein neues Heim gebaut werden. Dort, wo Gemeinden nicht selbst ihre in die Jahre gekommenen Seniorenzentren sachgerecht modernisieren können oder die vorhandene Bedarfslücke durch Neubau schließen können, treten diese spezialisierten Bauträger auf. Sie bauen zusammen mit lokalen oder überregional tätigen Seniorenheimbetreibern und zusammen mit Privatanlegern moderne Pflegeimmobilien und schließen die Bedarfslücke.
Die wenigen Bauträger, die im Bereich der Pflegeimmobilien erfolgreich tätig sind, sind auf die Errichtung von barrierefreien und behindertengerechten Gebäuden spezialisiert und können langjährige Referenzen vorweisen.
Auf der Betreiberseite findet man neben den großen Wohlfahrtsverbänden auch zahlreiche regionale Firmen und spezialisierte Gesellschaften in privater Hand. Die Hauptunterschiede liegen dabei in der Gesellschaftsform der Betreiber:
- gemeinnützige und kirchliche Betreiber sind dem sozialen Gedanken verpflichtet und arbeiten ohne Gewinnerzielungsabsicht,
- private Betreiber sind überwiegend gewerblich organisiert und wirtschaften mit der Absicht, Gewinne zu erzielen.
2. Perspektiven für Anleger: Renditen, Standorte und Altersabsicherung
Die Perspektiven für die Anleger ergeben sich zum Einen aus dem Marktumfeld für Pflegeimmobilien. Der Markt wächst und der Bedarf steigt. An vielen guten Standorten werden in den nächsten Jahren Ersatzinvestitionen für bestehende Altersheime erforderlich. Daraus erwachsen Investmentchancen.
Doch Pflegeimmobilien unterscheiden sich wesentlich von einer klassischen Wohnung:
Bei der vermieteten Wohnung besteht ein Mietvertrag mit einer Privatperson. Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrecht, wonach der Mieter einen hohen Schutz genießt. Der Verwaltungsaufwand einer vermieteten Wohnung ist nicht unerheblich: Jährlich muss eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden, bei Auszug muss die Wohnung abgenommen und die Kaution abgerechnet werden. Manche Vermieter tun sich auch nicht leicht damit, einen pflegeleichten Mieter zu finden und Mieterhöhungen durchzuführen. Positiv ist zu werten, dass sich eine bezugsfrei gewordene Mietwohnung je nach Marktumfeld in der Regel rasch und mit Gewinn veräußern lässt. Nach einer Haltedauer von 10 Jahren kann der Verkaufsgewinn steuerfrei vereinnahmt werden.
Nachteil bei Mietwohnungen: Für Mängel der Mietsache haftet bei der Wohnung der Vermieter. Diese Mängel kann der Vermieter nur bedingt beeinflussen, etwa wenn sie durch die Bewohner benachbarter Wohnungen oder durch die nicht sachgemäße Verwaltung verursacht werden. Infolge von Mängeln kann der Mieter die Miete mindern. Der Katalog möglicher Mietminderungsgründe ist entsprechend groß. Für Miet- und Kautionsstreitigkeiten gibt es zahlreiche Ansatzpunkte. Schönheitsreparaturen und laufende Instandhaltung können zwar auf den Mieter abgewälzt werden, sind aber grundsätzlich Sache des Vermieters. Bei Formmängeln in den Mietverträgen sind Reparaturklauseln unwirksam und in der Folge bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.
Beim Pflegeappartement besteht ein Mietvertrag mit einem Betreiber. Auf diesen Mietvertrag findet das Gewerbemietrecht Anwendung, das hinsichtlich Haftung und Pflichten des Vermieters deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten für den Vermieter bietet. Der Mietvertrag wird für mindestens 20 Jahre abgeschlossen. In dieser Zeit ist kein Mieterwechsel vorgesehen. und daher auch kein Mietausfall durch Mieterwechsel. Erst am Ende des Vermietungszeitraumes kann es zum Auszug des Mieters kommen. Häufig besteht jedoch vom bisherigen Pächter Interesse daran, die Einrichtung weiter zu mieten, insbesondere, wenn das Pflegeheim ausgelastet ist.
Bei einem Pflegeheim handelt es sich um eine Spezialimmobilie. Im Gegensatz zu einer Wohnanlage, bei der in der Regel unterschiedliche Mietparteien die Wohnungen bewohnen, gibt es beim Pflegeheim für alle Appartements den Betreiber als alleinigen Mieter. Zwar haftet auch hier der Vermieter für Mietmängel. Bei Neubauten sind diese jedoch in den ersten 5 Jahren durch die Gewährleistung des Bauträgers abgedeckt. Der Mietvertrag für das Pflegeheim wird zwischen dem Betreiber und dem Bauträger verhandelt, wobei man sich an branchenüblichen Standards und Erfahrungswerten orientiert. Daher ist das Konfliktpotential aus möglicherweise unwirksamen Vertragsklauseln faktisch nicht gegeben. Schönheitsreparaturen und die laufende Instandhaltung trägt üblicherweise der Mieter. In den Verträgen werden jährliche Obergrenzen für diese Aufwendungen festgelegt.
Die Renditen für Pflegeappartements liegen zwischen 3% – 5%. Da die Mieten für Pflegeheime stabil und von der Konjunktur unabhängig sind, können diese Renditen als langfristig und nachhaltig erzielbar angesetzt werden.
Vermietete Wohnungen erzielen vergleichbare bis leicht höhere Renditen. Auf Grund der Wohnungsvielfalt kommt es bei der Renditebetrachtung hier jedoch auf den konkreten Fall an.
Für die Altersabsicherung bietet sich ein Pflegeappartement deshalb gerade zu an. Der Anleger muss sich nicht um die Mieter- und Immobilienverwaltung kümmern. Ein Mieterwechsel soll während des Vermietungszeitraums auch nicht statt finden.
Für den Fall, dass man selbst in die Situation einer Pflegebedürftigkeit gerät, kann man in das Pflegeheim einziehen und die Unterhaltskosten mit der Miete, die man vom Betreiber für das Eigentumsappartement erhält, verrechnen.
Es sprechen also viele Argumente für ein Pflegeappartement als Altersabsicherung. Doch wo liegen hier die Risiken?
3. Pflegeimmobilie kaufen – auf diese Risiken sollten Sie bei Pflegeappartements achten:
Wie bei Immobilien generell, spielt der Standort eine große Rolle, denn nur wenn das Einzugsgebiet groß genug ist, kann man ein Pflegeheim auch dauerhaft auslasten. Wir raten daher dazu, nur an Standorten, die mindestens ein Einzugsgebiet von 25.000 Einwohnern vorweisen, ein Appartement zu erwerben. Kleinere Standorte bergen das Risiko von geringeren Auslastungsquoten die dazu führen, dass der Betreiber wirtschaftlich unter Druck gerät.
Fragen Sie deshalb danach, wie der Standort für das angebotene Pflegeappartement geprüft wurde. Wurde ein Gutachten erstellt? Wer hat die Prüfung vorgenommen? Wurde eine Bedarfsermittlung erstellt? Gibt es Informationen dazu beim zuständigen Landratsamt?
Achten Sie auf die Größe des Hauses im Verhältnis zum Standort: Ein wirtschaftlicher Betrieb wird unter Fachleuten hauptsächlich für Häuser mit Größen von 80-120 Appartements gesehen. Kleinere Häuser werden sich dazu im Vergleich langfristig schwerer tun. Zu beachten ist auch, dass keine Überkapazitäten erstellt werden, daher sollten die Häuser auch nicht zu groß im Verhältnis zum Standort sein.
Die Qualität und Bonität des Betreibers spielt eine weitere tragende Rolle für den Investitionserfolg bei Pflegeappartements.
Fragen Sie nach Referenzen des Betreibers. Wie lange ist der Betreiber bereits am Markt? Handelt es sich um einen Betreiber, der mit Gewinnerzielungsabsicht handelt, oder um einen gemeinnützigen Betreiber? Grundsätzlich verfügen gemeinnützige Betreiber über eine höhere Akzeptanz bei der Bevölkerung, da der soziale Gedanke bei Pflegeheimen im Vordergrund stehen sollte. Kritisch sollte man kleine Betreiberfirmen sehen, die speziell für das Heim gegründet wurden oder die gesellschaftlich mit dem Bauträger verflochten sind.
Je länger ein Betreiber am Markt tätig ist, desto besser. Überregional tätige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern, die gemeinnützig agieren gelten als sicherer als private Betreiber mit Gewinnerzielungsabsicht.
Schließlich sollte auch der Bauträger über entsprechende Referenzen im Bereich des barrierefreien und altengerechten Bauens verfügen, denn hier müssen Auflagen erfüllt werden, die es im klassischen Wohnungsbau nicht gibt.
Unter Beachtung dieser Faktoren kann man im gegenwärtigen Marktumfeld durchaus in ein Pflegeapartment investieren.
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