Studentenappartements als Kapitalanlage

Studentenwohnen

Nicht nur an Universitätsstandorten, sondern auch dort, wo neue Fachhochschulen (FH) und Weiterbildungszentren gegründet werden, besteht ein Bedarf für Studentenwohnungen. Inzwischen streben 80% eines Abiturjahrgangs ein Studium an – Tendenz steigend. Neue Studiengänge und der zweite Bildungsweg sorgen ebenfalls für Bedarf an studentischem Wohnen. So ist die Zahl der Studenten in den letzten Jahren wiederholt angestiegen.

Zusätzlich wird der Bedarf an kleinen Wohnungen durch die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren angeheizt. Besonders hier besteht ein nachhaltiger Bedarf an bezahlbaren kleinen Wohnungen für Studenten, Berufsanfänger und Pendler. Sind diese Wohnung bedarfsgerecht konzipiert und in Reichweite der Ausbildungsstätten gelegen, kann man als Kapitalanleger nicht viel falsch machen. Dennoch gilt es, auch bei den kleinen Appartements genauer hinzusehen. Dabei fallen am Markt für Studentenwohnungen im Wesentlichen zwei Konzepte auf.

Viele unterschiedliche Konzepte beim Studentenwohnen:

Die Bandbreiten bewegen sich zwischen dicken und schlanken Konzepten:

Studentenappartements in einem Studentenwohnheim (dickes Konzept)

Das Studentenwohnheim beherbergt neben den Zimmern für die Studenten, die wie kleine Wohnungen mit Duschbad und Kitchenette ausgestattet sind, weitere Räumlichkeiten für die Bewohner. Dazu gehören Empfangsbereiche, Partyküchen, Aufenthaltsräume, Fitnessräume, Sauna, Grillterrassen. Die obligatorischen Waschkeller, Fahrradkeller und Kellerspinde sind ohnehin vorhanden. Je nach Konzept werden die Appartements zusätzlich möbliert mit unterschiedlichem Möblierungsumfang angeboten.

Für den Kapitalanleger bietet dieses Konzept die Möglichkeit, die Wohnung weitgehend unabhängig vom örtlichen Mietspiegel und an (noch vorhandenen Mietpreisbremsen vorbei) unabhängig vermieten zu können. Nachteilig sind die erhöhten Unterhaltsaufwendungen für die Nebenräumlichkeiten, die als Gemeinschaftseigentum anteilig mitgekauft werden und mitunterhalten werden müssen. Wenn solche Häuser nicht voll ausgelastet sind, können die Betriebskosten rasch die Mieterträge aufzehren.

Studentenappartements in Appartementhäusern (schlankes Konzept)

Beim Bau von Appartementhäusern für Studenten und Berufsanfänger beschränkt man sich auf das Wesentliche: die Appartements, mit oder ohne Einbauküche und Möblierung, mit oder ohne Balkon und Stellplatz. Ein Waschkeller pro Haus und kleine Keller runden das Angebot für die Studenten ab.

Für Kapitalanleger lässt sich das schlanke Konzept leichter rechnen. Die Betriebskostenbelastung bei diesem Konzept ist geringer. Gleichwohl kann der Mangel an Gemeinschaftsräumen bei der Mieterschaft auf Ablehnung stoßen. Daher sollte gerade bei einem schlanken Konzept die Nähe zu den universitären Einrichtungen gegeben sein. Alternativ kann es hier auch wichtig sein, dass der Kreis der Mieterschaft nicht ausschließlich auf Studenten festgelegt ist.

Wichtige Erfolgskriterien für Anleger bei Studentenwohnungen

Lage und Standort müssen nachhaltig sein

Eine Studentenwohnung an einem Standort zu erwerben, an dem gerade eine neue Fachhochschule eröffnet wird, ist unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit eher kritisch zu sehen. Was passiert, wenn das Studienangebot nicht attraktiv ist und sich weniger Studenten einschreiben, als erwartet wurde? Dann wird diese Schule wieder geschlossen werden.

Fazit: Kapitalanleger sollten auf die Attraktivität des Bildungsstandortes für Studenten achten. Hier sollte man nicht von einer Bildungsstätte abhängig sein. Der Bauträger sollte dazu Standortgutachten und Bedarfsrechnungen vorweisen können.

Strapazierfähige und grundsolide Bauweise für langlebige Immobilie

Studentenwohnungen müssen auf einen erhöhten Mieterwechsel ausgelegt sein. Daher sollten die Kleinwohnungen besser solide gebaut sein. Schalldichte Wände und Fenster, robuste Armaturen und Sanitärobjekte mit strapazierfähigen Bodenbelägen sollten zur Grundausstattung gehören. Studenten schätzen auch eine schnelle Internetverbindung und eine umweltschonende Bauweise.

Das Wohnheim-Konzept sollte sich auch bei Mietschwankungen tragen

Es ist unwahrscheinlich, dass Studentenappartements auf lange Sicht stets voll belegt sind. Man muss mit Leerständen durch Mieterwechsel, Studienabbruch oder Semesterende rechnen. Daher sollte eine geschickte vertragliche Gestaltung mit Mindestmietvertragslaufzeiten und ein aktives Mietmanagement als Serviceleistung neben der Hausverwaltung vorhanden sein.

Fazit: auch wenn sich schlanke Konzepte beim Studentenwohnen besser rechnen, sind sie nicht per se schon erfolgreicher. Ein guter Standort sowie ein aktives Hausmanagement gehören in jedem Fall dazu.