Tagespflegeeinrichtung langfristig vermietet -Secret Sale-

Was ist eine Tagespflegeeinrichtung?

Die Tagespflege gehört zu den teilstationären Segmenten der Pflege. Weil die Pflege von Angehörigen für berufstätige Familienmitglieder oft nur in der Freizeit möglich ist, sind Pflegebürftige in der häuslichen Situation allein nicht gut aufgehoben. Dennoch sollen der familiäre Rahmen und die eigenen vier Wände erhalten bleiben.

Hier bieten Tagespflegeeinrichtungen ein bedarfsgerechtes Angebot, indem sie stunden – oder tageweise Betreuung leisten, mehrere Mahlzeiten wie Frühstück und Mittagessen zubereiten, Freizeitprogramme mit leichten körperlichen Betätigungen anbieten und Fahrdienste erbringen. Sie entlasten pflegende Angehörige. In einer Tagespflege verbringt ein Pflegebedürftiger bis zu acht Stunden gemeinsam mit anderen Senioren.

Räumliche Ausstattung einer Tagespflegeeinrichtung:

Eine Tagespflegeeinrichtung beinhaltet Wohnräume und Rückzugsräume für die Tagesgäste sowie eine oder mehrere Küchen, Bäder, Toiletten und Büroräume für das Betreuungspersonal. Oft befindet sich die Tagespflege-Einrichtung im Erdgeschoss eines Seniorenzentrums oder in einer Wohnanlage für betreutes Wohnen.

Unterbringungskosten für Tagesgäste

Sofern die Betreuungspersonen über einen Pflegegrad verfügen, werden die Unterbringungskosten teilweise –je nach festgestelltem Pflegegrad- von der Pflegekasse übernommen und beinhalten im Wesentlichen:

• Unterbringung und Verpflegung,
• Abhol-Services und Bring-Services falls benötigt,
• Anschaffungskosten und Kosten für die Instandhaltung der Tagespflegeeinrichtung.

Der Markt für Tagespflegeeinrichtungen

Bis Ende des ersten Quartals 2022 sind rund 6.165 Tagespflegen mit ca. 97.650 Plätzen bewirtschaftet worden. Dem ging ein deutliches Wachstum voraus. Einer Studie von Pflegmarkt.com zufolge wuchs die Zahl der Standorte um 35 Prozent im Zeitraum von 2018 bis Ende 2021. Durchschnittlich eröffneten jeden Monat im Jahr 2021 etwa 24 Tagespflegen neu. Mit der Einführung des Pflegestärkungsgesetztes I (PSG I), das 100% Sachleistung für die Tagespflege ermöglicht, wurden die Tagespflegeeinrichtungen weiter gefördert. Die knappe Mehrheit der Einrichtungen wird von gemeinnützigen Trägern betrieben, dicht gefolgt von privaten Trägern. Verschwindend gering ist der Anteil der Tagespflegen in kommunaler Hand, er liegt je nach Bundesland zwischen 1% und erreicht maximal noch 3% Marktanteil.
Für Kapitalanleger, die über entsprechende Budgets verfügen bietet sich eine Tagespflegeeinrichtung als Kapitalanlage an. Denn die Mietvertragslaufzeiten sind auf 10-20 Jahre fest vereinbart, die Mieten sind indexiert und die Pachtvertrage beinhalten oft günstige Dach- & Fach-Klauseln.
Unsere Einschätzung: Sie kaufen hier ein Objekt mit geringem Trägerrisiko, da das Marktumfeld langfristig positiv bleiben wird!

Kauf einer Tagespflegeeinrichtung

Auch wenn die Angebote deutschlandweit überschaubar sind, so können Anleger auch eine Tagespflegeeinrichtung erwerben. Die Besonderheiten für Käufer liegen darin, dass Tagespflegeräume sowohl Eigenschaften von Büros als auch von Wohnimmobilien beinhalten, also sowohl eine wohnliche, als auch eine gewerbliche Nutzung vorsehen.

Während Büroimmobilien häufig kurze Mietvertragslaufzeiten beinhalten, werden Tagespflegeeinrichtungen wie -bereits beschrieben- sehr langfristig, d.h. über einen Zeitraum von 20 Jahren oder mehr vermietet. Während dieser Vertragslaufzeit sind reguläre Kündigungen ausgeschlossen. Büromieten sind wegen ihrer gewerblichen Nutzung nicht von der Umsatzsteuer befreit. Dagegen sind die Mieten von Tagespflegeeinrichtungen wegen ihres vorherrschenden wohnwirtschaftlichen Zwecks von der Umsatzsteuer befreit.

Im Unterschied zu Wohnimmobilien unterliegt der Mietvertrag für eine Tagespflegeeinrichtung nicht den Regeln von privaten Wohnraummietverträgen. Der Mieter genießt keinen besonderen Kündigungsschutz und die Miethöhe kann frei zwischen den Vertragsparteien verhandelt werden.

Wichtige Aspekte für Kapitalanleger, die eine Tagespflegeeinrichtung erwerben möchten:

Wie bei allen Immobilien sind die Beschaffenheit von Standort und Lage wichtige Erfolgsfaktoren. Im Fall einer Tagespflegeeinrichtung sind dies schwellenfreie oder barrierefreie Zugänge und Sanitärausstattungen, gute Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe, sowie eine freundliche und seniorengerechte Wohnatmosphäre. Idealerweise befinden sich die Einrichtungen in der Nachbarschaft zu einem Seniorenzentrum oder einer Wohnanlage für Seniorenwohnen. Häufig ist eine Tagespflegeeinrichtung im Erdgeschoss eines Seniorenzentrums angesiedelt. Der Erwerb erfolgt in der Regel als Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Aufgrund der Größe der Einrichtungen sind Kaufpreise ab ca. 500.000 Euro marktüblich. Die Mietrenditen sind vergleichbar mit Pflegeimmobilien, häufig jedoch etwas höher. Brancheninsider verweisen auf die oft bessere Drittverwendungsfähigkeit der Einrichtungen. Im Unterschied zu einem klassischen Pflegeappartement könnte eine ehemals als Tagespflegeeinrichtung genutzte Einheit auch gewerblich als Büro oder in eine reine Wohnnutzung überführt werden. Das bietet Anlegern grundsätzlich bessere Weitervermarktungsmöglichkeiten.

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