Denkmalschutzimmobilien als Kapitalanlage

Chancen und Risiken von Denkmalschutzimmobilien

Für die Erwerber einer Denkmalschutzimmobilie sind oft die steuerlichen Aspekte vorherrschend. Das führt dazu, dass Erwerber zuerst die Steuervorteile im Blick haben, was zwar grundsätzlich auch richtig und sinnvoll ist.

Aber die Steuervorteile einer Denkmalschutzimmobilie unterliegen einigen Chancen und Risiken, die jeder Erwerber kennen sollte:

Erfolgsfaktor Bauträger/Anbieter:

Es gibt in Deutschland nur einen begrenzten Markt für Denkmalschutzimmobilien. Daher besteht der Großteil der Anbieter überwiegend aus spezialisierten Unternehmen. Doch nicht jeder Bauträger hat genügend Erfahrung und Finanzkraft, um eine Denkmalschutzimmobilie sachgerecht zu sanieren. Geht der Bauträger während der Sanierungsphase pleite, hat der Erwerber das Nachsehen. Zwar kann meist ein neuer Bauträger verpflichtet werden, der die Sanierung fertigstellt, dies jedoch dann regelmäßig zu höheren Kosten. Daher sollte man insbesondere auf die Erfahrung, die Referenzobjekte und auf die Bonität des Anbieters achten.

Erfolgsfaktor Standort und Lage des Denkmalschutzobjektes:

Die klassischen Kriterien bei der Wahl einer Immobilie haben genauso Bedeutung bei einer denkmalgeschützten Immobilie. Nur wenn Standort und Lage passen, kann die Immobilie dauerhaft gut vermietet werden und zu einem späteren Zeitpunkt auch einmal wieder veräußert werden. Das schönste Haus nützt dem Eigentümer gar nichts, wenn es sich an einem Standort befindet, der von Wegzug, Strukturschwäche und sinkenden Preisen geprägt ist.

Erfolgsfaktor Finanzamt:

Wie zu Beginn dieses Artikels bereits erwähnt, ist die Denkmalschutzförderung an Pflichten für den Eigentümer eines Denkmals gebunden. Gerade dann, wenn die Denkmalförderung nach 12 Jahren ausläuft, überlegen sich viele Eigentümer, sich von der Immobilie zu trennen. Denn nun beginnt die Phase, in der viele Erwerber aus Vermietung und Verpachtung Gewinne erwirtschaften, die sie gegenüber dem Finanzamt versteuern müssen. Zwar gilt die Regel, dass man nach 10 Jahren eine Immobilie grundsätzlich steuerfrei veräußern kann. Aber genauso unterstellt das Finanzamt bei der Anschaffung einer Immobilie für Vermietungszwecke grundsätzlich auch eine Gewinnerzielungsabsicht. Eine Immobilie ist eine Investition, die sich nach Einschätzung der Autorin meistens erst nach 15 bis 20 Jahren richtig gut rechnet, spätestens aber dann, wenn sie abbezahlt ist. So sollte man auch bei einer Denkmalschutzimmobilie nicht nach 12 Jahren den Ausstieg planen, zumal das manche Finanzämter entsprechend zu würdigen wissen, indem sie wegen mangelnder Gewinnerzielungsabsicht nachträglich die Abschreibungen aberkennen.

Erfolgsfaktor Erwerber:

Als Kaufinteressent sind Sie selbst ein Erfolgsfaktor. Denn wenn sich Ihre Einkommenssituation in den nächsten 12 Jahren nach Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie gravierend verschlechtern sollte, können Sie auch von den Abschreibungen auf die Immobilie nicht profitieren. Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung führen dann zu einer geringeren oder schlimmstenfalls zu keiner Steuererstattung. Ohne die steuerliche Abschreibung, rechnen sich die meisten Denkmäler schlechter als Immobilien ohne Denkmaleigenschaft.

Fazit: Denkmalschutzimmobilien sind grundsätzlich interessant, eignen sich jedoch nur für Erwerber, die längerfristig mit einer hohen Steuerbelastung rechnen und über ein gewisses Liquiditätspolster verfügen.