Seniorenimmobilien als Kapitalanlage

Seniorenimmobilien für Kapitalanleger

In der letzten Zeit hat sich ein eigener Markt für Seniorenimmobilien gebildet, auf dem nicht nur Selbstnutzer unterwegs sind, sondern auch Kapitalanleger. Das hängt zum einen mit den Wachstumsperspektiven dieses Marktes zusammen. Deutschland wird älter, die Gruppe der Menschen, die ein Alter jenseits von 65 Jahren erreichen, wird in den nächsten 30 Jahren überproportional zunehmen. Denn die geburtenstarken Jahrgänge aus den Jahren 1964-1967 kommen ja erst noch ins Rentenalter.

Zum anderen gelten Senioren als besonders verlässliche und pflegeleichte Mieter. Allerdings benötigen Sie auch anders gestaltete Wohnungsangebote wie barrierefreie Wohnungen, betreutes Wohnen oder im Fall einer Pflegebedürftigkeit die Unterbringung in einem Pflegeheim, in einem Pflegeappartement.

Hieraus ergeben sich gute Anlageperspektiven für Kapitalanleger, die eine Seniorenimmobilie kaufen möchten. Sie können eine Wohnung in einer Wohnanlage für Betreutes Wohnen erwerben oder in eine Pflegeimmobilie investieren.

Betreutes Wohnen für Kapitalanleger

Beim betreuten Wohnen erwirbt der Kapitalanleger eine Wohnung mit einem Betreuungsangebot, welches durch einen ambulanten Pflegedienst oder durch ein benachbartes Pflegeheim erbracht wird. Die Wohnung wird ausschließlich an ältere Menschen vermietet.

Das sollten Sie als Kapitalanleger wissen:

• Von Vorteil ist, wenn die Wohnung barrierefrei errichtet wird. Denn dies ist eine normierte Baueigenschaft, die klar geregelt ist. Liegt keine Barrierefreiheit vor, kann das für ältere Menschen Probleme bewirken.
• Die Lage nahe einem Pflegeheim oder auch direkt in einem Pflegeheim ist als besonders günstig zu bewerten. Denn die Übergänge von Betreuung bis hin zur Pflege sind meist fließend. Der Mieter muss die Wohnung jedoch nicht verlassen, wenn er pflegebedürftig werden sollte, wenn das benachbarte Pflegeheim auch das Betreuungsangebot für das betreute Wohnen anbietet.
• Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist meistens nicht möglich, da ältere Menschen als Mieter einen besonderen Schutz genießen. Wenn Sie daher mit der Absicht erwerben, die Wohnung im Alter einmal selbst zu nutzen, sollten Sie auf ein bevorzugtes Belegungsrecht, welches Ihnen vom Verkäufer notariell zugesichert wird, achten. Zwar können Sie mit diesem Belegungsrecht nicht die Räumung Ihrer Wohnung durchsetzen, jedoch verpflichtet sich der Anbieter, Ihnen in der Wohnanlage dann die nächste frei werdende Wohnung bevorzugt anzubieten.
• Bei einigen Angeboten wird die Wohnung langfristig von einem Pflegeheimbetreiber angemietet, der die Wohnung an geeignete Rentner mit seinem Betreuungsangebot untervermietet. Dies ist für Kapitalanleger besonders geeignet, denn die eigene Mietersuche entfällt komplett, die Miete wird gezahlt, egal, ob die Wohnung belegt ist oder nicht und der Betreiber übernimmt zusätzlich sämtliche Verwaltungsarbeiten. Stimmen Standort und die Qualität des Betreibers, kann man als Anleger beruhigt investieren.

Pflegeimmobilie für Kapitalanleger

In vielen Gemeinden müssen bestehende Altenheime durch Neubauten ersetzt werden. Das hängt zum einen mit der geänderten Heimbauverordnung zusammen, als auch mit dem geänderten Nutzungsverhalten der Bewohner. Zudem verfügen viele Gemeinden nicht über die erforderlichen Rücklagen, um ältere Häuser- sofern dies möglich ist, zu sanieren oder um einen Neubau zu errichten. Gleichzeitig wird der Bedarf für stationäre Pflegeplätze in der Bundesrepublik Deutschland nach Angaben des statistischen Bundesamtes jährlich um ca. 3.000 Pflegeplätze bis zum Jahr 2020 zunehmen.

Der Bedarf ist daher überregional auf längere Sicht für moderne Einrichtungen vorhanden. Für Kapitalanleger, die nach einem nachhaltigen Immobilieninvestment suchen, bietet sich eine Pflegeimmobilie daher an.

Das sollten Kapitalanleger über Pflegeimmobilien wissen:

• Mit einer Pflegeimmobilie erwirbt man in der Regel einen Mietvertrag, der von vorneherein auf 20 bis 25 Jahre abgeschlossen ist. Die Mieterhöhungen sind darin vertraglich genauso vereinbart, wie die Übernahme umfangreicher Instandhaltungsmaßnahmen durch den Mieter. Da die Miete unabhängig von der Belegung des Appartements gezahlt wird, fallen keine Kosten für Leerstand oder Mieterwechsel an. Weder sind vom Vermieter Betriebskostenabrechnungen, noch sonstige verwalterische Tätigkeiten durchzuführen. Für Kapitalanleger, die sich eine langfristige nachhaltige Miete wünschen, ist diese Form der Kapitalanlage ideal.
• Nicht alles, was als Seniorenimmobilie angeboten wird, ist auch eine Pflegeimmobilie im Sinne des Gesetzes. So schreibt die Heimbauverordnung der Bundesländer dezidiert vor, wie ein Pflegeheim zu bauen ist.
• Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien. Sie sind nur bedingt mit einer Wohnung vergleichbar. Daher werden sie in der Regel nur über spezialisierte Makler angeboten. Denn mit einer klassischen Wohnimmobilie haben Pflegeimmobilien nur wenig gemeinsam.
• Nicht überall wird der Bedarf für einen zukünftigen Pflegebetrieb und dessen notwendige Dimension sachgerecht eingeschätzt. Das können nur erfahrene Bauträger und Betreiber, die über mehrjährige Erfahrungen verfügen. Man sollte als Erwerber daher auf die Erfahrung von Bauträger und Betreiber achten.

Weitere Informationen zum Thema Pflegeimmobilie finden Sie auch in unserem Artikel: Das Pflegeappartement als Kapitalanlage